Quién puede intervenir si compro, vendo o alquilo?

El ejercicio profesional como intermediario para realizar operaciones inmobiliarias corresponde exclusivamente a los Corredores Públicos, comúnmente denominados agentes inmobiliarios y mal llamados rematadores, título éste, que debe darse a los Martilleros Públicos, quienes son los encargados de realizar subastas o remates; ambas actividades son compatibles, y es muy común que muchos profesionales tengan ambas matrículas; el ejercicio del corretaje desde una oficina inmobiliaria no debe estar a cargo de un martillero y la subasta no puede ser realizada por el corredor.

Con la promulgación de la Ley Nacional 25028 ambas profesiones se han jerarquizado mediante la obtención de un título universitario para su ejercicio, el cual le esta prohibido a cualquier persona sin ese título habilitante; aún así, aparecen profesionales de otras áreas o simples “dateros”, personas y personajes como en todas las actividades: buenos, regulares y nada de ellos, que habitan locales y ejercen con las apariencias legales, amparados en la ignorancia de sus clientes y la complicidad de inescrupulosos profesionales habilitados que les permiten llevar adelante su cometido, generador en muchos casos de procesos judiciales; a estos seudo profesionales, Ud. no esta obligado a pagarles comisión alguna, y no podrán reclamársela judicialmente en virtud de lo que jurídicamente se llama falta de legitimación para demandar.

Salvando las distancias, y según lo expuesto, así como en la ilegalidad de la medicina existen los curanderos, Ud. ante una dolencia no dejaría de consultar al médico; un corredor idóneo y honesto es como un buen médico, puede prevenir la mayoría de los males a través del diagnóstico, realizar negocios inmobiliarios sin asesoramiento, siguiendo la comparación, es como auto medicarse, puede ser suicida.

Asesórese con el Corredor Público en la faz legal, donde también compete a escribanos y abogados, y en los aspectos comerciales, donde será su único medio de consulta.

En la provincia de Buenos Aires, los Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de cada jurisdicción, le darán información sobre los profesionales habilitados, y recibirán y juzgarán a través de su Tribunal de Disciplina, todas las denuncias por incumplimiento en sus obligaciones, tales como, retención indebida de sumas de dinero, adquisición para sí de bienes de sus autorizados, infracciones a la escala arancelaria, y toda otra violación en que incurran los colegiados en su actividad, todas previstas en la Ley 10973 y su modificatoria 14085.

El Corredor Público es el único profesional habilitado por la Ley para ejercer la actividad de intermediación inmobiliaria, o sea poseer una oficina dedicada a los bienes raíces. Exija que le acrediten el título habilitante.

Para qué tasar, si puedo ponerle un precio?

La tasación es la acción para obtener el valor aproximado de comercialización o renta de un bien, sobre la base de los antecedentes que resultan de un mercado libre y competitivo con las condiciones para una venta o locación justa

Mientras que: “El precio es el valor exacto que surge de un pago efectuado por un bien en el acto de la contratación”

La tasación será invariablemente el valor de mercado, es el ideal en una operación inmobiliaria, pues surge del conjunto de acciones que se realizan para comercializarlo, es el justiprecio de la transacción que beneficia a todas las partes; por el contrario, el precio (importe final abonado por el bien) es variable, puede diferir de la tasación, no podrá ser valorativo de otro inmueble, ya que es ocasional, puede originarse en una necesidad de arrendar, comprar o vender, provocando un aumento o disminución y generando utilidades unilaterales, así beneficia a una parte en detrimento de la otra.

Por lo tanto si hablamos de tasación no hablamos de precio, cada venta aislada no produce un valor de mercado, el conjunto de antecedentes que recopilan diariamente las oficinas inmobiliarias, limitados exclusivamente a la zona de acción y comercialización, son datos estadísticos excluyentes para valuar inmuebles, por ello siempre recurra a una inmobiliaria local, seguramente le valuará sus bienes con mayor precisión. Un valor de tasación excesivo puede perseguir sólo fines publicitarios, por el contrario una devaluación puede encubrir fines ilícitos, ambos perjuicios son irreversibles.

La "Ley Provincial 10973", modificada por la 14085, fija un arancel para las tasaciones en hasta un 50% del honorario correspondiente a cada operación, ya sea de arrendamiento o venta; los honorarios de las tasaciones por escrito para ser presentadas en juicios son regulados generalmente por los jueces en el orden del 1% del valor o renta del bien según corresponda, y al profesional actuante le serán requeridos sus aportes sobre el honorario percibido.

La tasación es el valor de un inmueble, como resultado del análisis para una operación justa. El Precio es el resultado individual de una transacción

Por qué debo autorizar la oferta del inmueble?

Para su seguridad y por la legalidad del profesional inmobiliario, exija el cumplimiento de la "Ley Provincial 10973", modificada por la 14085, autorice por escrito al corredor sus propiedades. En su Título III De los Colegiados, Capítulo II Obligaciones, Artículo 52º, Inciso a, Párrafo 9. Son obligaciones de los Corredores Públicos: “Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente para el mejor desempeño de su mandato,…”

Evite ser sorprendido en su buena fe y que le reclamen importes no convenidos, intermediaciones inexistentes y/o extemporáneas dentro de los alcances de aplicación de la "Ley Nacional 25028" que contempla que: “La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo”.

En consecuencia deberá otorgar al Corredor Público autorización por escrito para la venta, alquiler o administración del bien, para ello tras acordar el valor, Ud. debe presentar título de propiedad a su nombre, y si no es titular, además de la escritura, el poder que invoque su representación.

Las autorizaciones debiesen ser plenas, exclusivas e irrevocables por un plazo determinado, vencido éste caducarán; si se pacta la prórroga en forma automática, podrá revocar ésta en cualquier momento; solicite se establezcan claramente precio, plazo y condiciones, no se deje sorprender en su buena fe con cláusulas abusivas.

Los documentos que suscriba antes, durante y después de la venta o alquiler son contratos de negociación, en ellos puede convenir con su contraparte y los profesionales intervinientes las condiciones que considere más adecuadas, evite firmar formularios pre impresos, éstos se consideran contratos de adhesión, en los primeros Ud. consiente en dar o hacer, en los segundos sólo asiente lo que le proponen.

La función del corredor es acercar a las partes, y por ello cobra su comisión, percibirá sus honorarios si se le revoca o altera el mandato, o si iniciada una negociación desiste en los términos autorizados, aun cuando se interrumpieran las tratativas y no este presente en la operación por reanudarse ésta vencida la autorización, pues lo real es que la contratación se hizo posible con su intervención.

Existen otros gastos que le corresponde pagar al vender, y que debe convenir en la autorización, entre ellos informes o certificados, libre de deudas, estado parcelario, impuesto de sellos y a la transmisión de inmuebles, y gastos escriturarios, téngalos en cuenta.

A partir de marzo del 2008, por resolución de la AFIP, modificada en el 2011, los propietarios que ofrezcan a la venta inmuebles en valores de $ 600.000.- o más, deben informarlo previamente a ese ente, si interviene una inmobiliaria, ésta puede hacerlo, cualquiera sea el precio obtenido, por la venta, se confeccionará un formulario que permite al notario suscribir la escritura, en él constará el importe autorizado por la AFIP a los fines tributarios.

Ud. da hasta un 10% en propinas por servicios que no siempre lo satisface, su Corredor Inmobiliario cobra menos de un tercio para proteger su negocio. Asegure comercial y jurídicamente su sacrificio

Cómo y dónde logro una compra segura?

Si el inmueble que le ofrecen no esta a nombre del vendedor, o éste no tiene poder para firmar la escritura traslativa de dominio, o en su defecto el titular no se obliga ante Ud. a firmársela, sólo esta adquiriendo derechos. En esta situación sería difícil determinar si otras personas no tienen también derechos sobre ese bien, por lo cual existe la posibilidad de no poder ser titular del dominio, y peor aún, el riesgo de perder lo que creyó era de su propiedad.

El boleto de compraventa y la cesión de éste, son una promesa de realizar y/o concluir la compra, no transmiten el dominio y no son oponibles a terceros, para entenderlo, simplemente otros podrían demostrar que tienen prioridad para reclamar un incumplimiento antes que Ud., similar es el caso de las escrituras de la Ley 24374 (Ley de Regularización Dominial o Pierri) que inscribe un derecho posesorio, para obtener la titularidad con la prescripción del dominio transcurridos 10 años desde su inscripción, en ese período pueden reclamar derechos quienes los tengan o crean tenerlos, a excepción de las firmadas con titulares por el inciso “h” de esta Ley.

Si realiza una compraventa en forma particular asesórese con un Corredor Público, si es a través de una inmobiliaria exija que se soliciten los informes de dominio para constatar la titularidad y la inexistencia de hipotecas, embargos u otros gravámenes, y el de anotaciones personales del o los titulares para saber si pueden disponer libremente del bien, además requiera que este libre de deudas por impuestos, tasas y servicios. Para una mayor seguridad, designado el escribano, solicite que éste retenga la documentación en originales y obtenga la prioridad para trasladar el dominio a su nombre con los respectivos certificados.

El modelo perfecto de compraventa, es la inmobiliaria. El boleto de compraventa es el fín de la negociación, pero el principio de la legalización.

Qué debo saber si quiero que me alquilen?

Deberá contar con un garante (o fiador) propietario de un inmueble a su nombre, no aceptarán para garantizar un contrato los derechos posesorios o sucesorios, bienes, muebles, rodados, o recibos de haberes.

Al inicio se abonará el primer mes del precio de alquiler, además del depósito de garantía a razón de un mes por cada año de contrato si así lo exigiera el propietario, el sellado de ley, los informes de la garantía y el honorario del profesional que asciende hasta un 4% del monto total del contrato.

En alquileres de vivienda por un inmueble valuado en $ 60.000 ó menos el contrato se encontrará exento del sellado, y en más será del 5‰ (cinco por mil); en los comerciales se podrá abonar en los Centros de Comerciantes a través de la Federación Económica de la Provincia de Buenos Aires (F.E.B.A.) el 7‰ (siete por mil), o en el Banco de la Provincia de Buenos Aires el 10‰ (diez por mil).

También deberá contratar un seguro que cubra los riesgos de incendio del edificio y de responsabilidad civil comprensiva y hacia linderos cuya póliza estará endosada a favor del propietario del inmueble.

La locación esta limitada al destino autorizado, el uso en la vivienda corresponde exclusivamente al locatario y su grupo familiar; en el comercio al arrendatario y titular del negocio, además de las personas que acredite en relación de dependencia.

El precio de alquiler se abona por mes adelantado, la falta de pago de 2 meses provoca la rescisión de pleno derecho.

Durante los 15 primeros días de vigencia del contrato deberá realizar los cambios de titularidad de los servicios conforme a los reglamentos de suministros de las empresas prestatarias, caso contrario le serán suspendidos y deberá pagar por una nueva conexión.

La conservación del bien en el estado que lo recibió es por exclusiva cuenta del locatario, debiendo reponer las roturas y/o faltantes cundo se originan.

En edificios de departamentos y locales, por el mantenimiento de espacios y servicios comunes se abonarán expensas.

La devolución de las llaves del inmueble se justificará por escrito emanado del propietario o su administrador

Si le alquilan un inmueble, sólo le confían el esfuerzo de alguien, que cree en Ud. La locación es el primer crédito en el camino al bien propio.

Cuál es mi responsabilidad como garante?

El garante o fiador tiene su principal función en garantizar el fiel cumplimiento del contrato, o sea afianzar las obligaciones contraídas, por ello mancomuna la obligación de cumplir con los términos, cláusulas y condiciones convenidas junto al locatario, y responderá por cualquier tipo de incumplimiento.

Ud. como fiador es solidario, ya que puede ser demandado por la totalidad de la deuda.

Liso y llano, para esa demanda, o sea sin rodeos, consideraciones, con libertad.

El principal pagador de todas y cada una de las sumas que surjan del incumplimiento del contrato, desde precios de alquiler, hasta roturas y/o faltantes, sin necesidad de que le reclamen en primer término al locatario en mora.

La excusión, que en derecho significa excepción o descargo, al locador no le será necesaria atento que como garante, Ud. renuncia a este beneficio, además de constituir su fianza en forma solidaria y como principal pagador, lo cual lo excluye del mencionado privilegio.

Las deudas le podrán ser reclamadas en su totalidad, y no en forma proporcional con otro deudor que se hubiese obligado contractualmente, pues renuncia al beneficio de división.

Su garantía se extiende hasta la restitución del inmueble en las condiciones pactadas en el contrato de locación, aun vencido el plazo del mismo, con la excepción para el caso que el locador prorrogase o renovare el mismo sin su consentimiento expreso.

Para el supuesto caso de querer reemplazar el bien dado en garantía, reclamo que notificará telegráficamente, siempre deberá obtener la autorización del locador, quien podrá negarse hasta que considere que el o los nuevos bienes ofrecidos son suficientes.

Ud. da en garantía un inmueble que declara de su exclusiva propiedad y sobre el cual no tiene restricción alguna para disponerlo libremente, obligándose a no hipotecarlo o constituirle otra garantía para no limitarla, y a no enajenarlo pudiendo provocar su insolvencia, todo ello mientras existan obligaciones contractuales que dilucidar. El incumplimiento de este compromiso defraudará al locador, más aún si hubiese algún ardid o engaño para ello, su accionar se encontrará dentro de los alcances de aplicación de los artículos 172 y 173 del Código Penal Argentino, que prevé de un mes a seis años de prisión para estos delitos de estafa y otras defraudaciones.

La fianza, es el aval que respalda la voluntad de cumplir del locatario. El garante es mucho más que eso, es la confianza depositada en el inquilino, que se irradia al locador

Cómo protegerme siendo locador?

Lo primero que Ud. debe saber es, que si va a dar un bien en locación y no es titular del dominio, o posee el usufructo del inmueble, o no tiene poder para darlo en arrendamiento, podrían entorpecerse las acciones judiciales para el cobro o el desalojo por esa vía.

Recuerde que los contratos se celebrarán por los plazos establecidos en la Ley 23091, un mínimo de 2 años para vivienda, 3 para comercio, y un máximo de 10 en ambos casos, salvo las excepciones previstas en la misma, deberá respetarlos.

El inmueble estará en condiciones de uso y apto para el destino autorizado, no especificando lo contrario deberá adecuarlo. Si por fallas o vicios del mismo, caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario no puede usar el bien, podrá cesar en el pago del precio del alquiler, e incluso solicitar indemnización.

Para las locaciones comerciales debe verificar si el destino propuesto tendrá habilitación municipal, además que le requerirán los planos aprobados e impuestos al día, sin esto el inquilino no podrá obtener el permiso para que funcione su negocio, y por ende, tampoco transferir los servicios a su nombre.

Los servicios deben ser transferidos por el locatario al ingreso a la propiedad a nombre de éste; los delitos por hurto o fraude (adulteración de medidores, conexiones ilegales, etc.) serán imputados al titular del servicio. Además las instalaciones de los servicios estarán aprobadas o conforme a los reglamentos de las prestadoras, las deficiencias que produzcan daños a terceros le serán demandadas.

Las obligaciones del fiador cesan al vencer el contrato, en toda prórroga o renovación, para mantener la fianza, debe contar con el consentimiento expreso de su garante.

La entrega de llaves implica recibir el inmueble de conformidad, recomendamos su presencia en la entrega del bien y en su restitución.

Si alquila en zona urbana, un lote sin edificación y no esta destinado al cultivo de la tierra, asesórese, siempre le podrán reclamar las mejoras.

El Corredor Público no esta legitimado para accionar judicialmente, en desalojos o cobros debe iniciarlas con un abogado, pues los administradores sólo gestionan la cobranza y median en los conflictos que surgen en el transcurso de la locación, logrando de esta manera evitar el contacto con su inquilino, ya que la fluidez y familiaridad en el trato podría dar lugar a creer que tiene privilegios para incumplir el contrato e inclusive para pagar fuera de término.

En edificios de departamentos y/o locales, para realizar mantenimiento de espacios comunes, pagar servicios compartidos u otro gasto que afecte al inmueble o sus locatarios en conjunto, obligará a establecer un pago por expensas.

Si usted tiene 5 ó más alquileres o percibe una suma mensual de $ 8.000.- ó más, debe empadronarse en un registro especial de la AFIP, y será además responsable inscripto si la suma total de sus ingresos son superiores a $ 200.000.- anuales (incluyendo sueldos o utilidades de actividades comerciales y/o profesionales, sumado al cobro de los alquileres), cuando lo percibido es menor se deben inscribir obligatoriamente como monotributista, a excepción de quienes den en locación un único inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, por menos de $ 1.000.- .

Por su duración, un arrendamiento es un negocio en permanente mediación. Piense que el mayor valor de un servicio radica en la experiencia.